En camino a obtener la certificación Leed

CASO DE ESTUDIO: CENTRO COMERCIAL PLAZA CENTRAL

Introducción

OSPINAS desarrolla, promociona, gestiona, comercializa y administra proyectos inmobiliarios SEA (Socialmente amigable, Económicamente rentable y Ambientalmente sostenible), especializada en desarrollos de gran escala innovadores y rentables, que se convierten en referentes y desencadenan procesos positivos de transformación urbana, participando en las categorías de vivienda, comercio, oficinas, salud, hoteles y logística. El proyecto Plaza Central, es un Centro Comercial el cual se encuentra ubicado en la Zona Industrial entre Cr 65 y 62 y entre Cll 11 y 13 en Puente Aranda, la cual es una zona densa y previamente desarrollada.

La certificación LEED por sus siglas en inglés, Liderazgo en Diseño Energético y Ambiental, es una certificación voluntaria creada en los años 90 por el USGBC-Consejo Estadounidense de Construcción Sostenible, con el fin de determinar lo que es realmente construcción sostenible y lo que no es, estableciendo estándares mundialmente aceptados para medir y cuantificar la sostenibilidad real de un proyecto de construcción. La certificación tuvo sus inicios en Estados Unidos, sin embargo se ha posicionado como una certificación internacional, dada la alta aceptación, los esfuerzos importantes para responder a las necesidades ambientales de los diferentes países del mundo y la inclusión de expertos mundiales a nivel de sostenibilidad para el desarrollo de las últimas versiones del sistema.

La certificación LEED evalúa la sostenibilidad de un proyecto desde una perspectiva integral, teniendo en cuenta la ubicación del proyecto y la interacción de este con su entorno, la eficiencia en el consumo del agua y de la energía, la contaminación atmosférica generada por el edificio, el buen uso de los materiales y los recursos, el manejo adecuado de residuos sólidos y la calidad del ambiente interior para los usuarios finales del edificio. Siendo este último aspecto algo diferenciador de esta certificación, en la que no solo se evalúan los impactos ambientales de la edificación, sino que se evalúa la forma como el proyecto es un espacio saludable y agradable para los usuarios. La certificación LEED se basa en un sistema de prerrequisitos y créditos, los prerrequisitos son aspectos de cumplimiento obligatorio, que todos los proyectos que aspiran a esta certificación deben cumplir, los créditos son aspectos que cada proyecto decide si obtener o no y que otorgan unos puntos. De acuerdo al número de puntos obtenidos se otorga una certificación en un nivel diferente, existen 4 niveles los cuales son: certificado, plata, oro y platino. Como se mencionó anteriormente el nivel que se desea obtener es Plata.

Descripción general

El proyecto plaza Central se propone como un complejo de uso primordial de Comercio y servicios, un edificio en 4 niveles y dos sótanos y una cubierta verde en nivel 4., con un área construida aproximada de 205.000 m2, 75.000 mt2 de comercio, 87.000 m2 de parqueos para 1250 vehículos cubiertos y 450 descubiertos, y 43.000 m2 en zonas de servicios, anexidades y circulaciones.

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Foto 1. Localización Centro Comercial Plaza Central

Ubicación y transporte alternativo

El edificio fue ubicado estratégicamente a servicios básicos y transporte público, lo que promueve la disminución del tráfico y por tanto de la emisión de gases contaminantes.

Centro Comercial Plaza Central está localizado a menos de 400 metros de distancia caminable de dos paradas de bus SITP con un total de 19 rutas disponibles con destino a diferentes barrios de Bogotá. Este es un sistema cómodo que facilita el transporte y la conectividad de los ocupantes del edificio con el resto de la ciudad. Esto también reduce la necesidad del uso de vehículos privados al sitio, reduciendo así el impacto ambiental asociado a la emisión de gases de combustión y al caos vehicular.

El edificio cuenta con 135 parqueaderos preferenciales para clientes y empleados que usen vehículos eficientes o sin emisiones.

Arquitectura

El edificio se propone con base en una organización estructural de grandes marcos de diversidad angular, que como un sistema natural, estructuran una gran envolvente. Esta envolvente, en tonalidad vibrante, presenta una potente y recordable expresión no solo en fachadas, sino también en cubierta (donde se convierte en una gran pérgola perimetral y en la estructura de los domos del proyecto), debe entenderse como un sistema geométrico que dicta las reglas formales para todo lo que ocurra dentro y fuera del edificio.

La envolvente se propone manejarla en las siguientes proporciones, de acuerdo al uso interior que está conformado, así: 10 % fachada mediática, 25% hexágonos acristalados de ventanería, para zonas de oficinas, plaza de comidas y cafés. 25% acabado laminado de alta presión, con perforaciones, para cubrir zonas de edificios de parqueo. 40% acabado laminado de alta presión para cubrir demás zonas.

La fachada mediática se propone como un elemento interactivo, donde el objetivo es entablar comunicación entre el edificio y sus observadores.

La cubierta de la edificación fue diseñada con una cubierta verde que evita el efecto de isla de calor o afectación en el microclima alrededor de la edificación.

Los principales materiales exteriores empleados en la envolvente del Centro Comercial Plaza Central con su respectivo coeficiente Global de transferencia de calor son:

  • Vidrio Opalizado laminado 4×4 – Ventanería en aluminio (U=1.25(BTU/h*ft2*F))
  • Laminado compacto de alta presión para paredes exteriores (U=0.46(BTU/h*ft2*F))
  • Techos en concreto (0.31(BTU/h*ft2*F))
  • Cubierta Piso en Policarbonato ((0.43BTU/h*ft2*F))

Paisajismo e irrigación

La edificación tiene un total de 6022 m2 de paisaje con vegetación nativa y adaptada distribuida en primer piso y cubierta.

Plaza Central instala vegetación nativa y adaptada en todas las áreas del paisaje y en la cubierta verde. Gran parte del paisajismo no requiere riego y la que si lo requiere cuenta con riego por goteo y el proyecto reutiliza el agua lluvia para todas las necesidades de riego. Estas medidas han dado lugar a una reducción del consumo de agua potable de 100% para el riego.

Desempeño en el consumo de agua

El sistema de agua potable del edificio inicia desde la acometida de la red pública de acueducto, pasando por el medidor totalizador y llenando los tanques de reserva, de los tanques mediante un equipo de presión se lleva el agua potable hasta los puntos de consumo, medidores y acometidas de cada local. El agua lluvia es recogida en tanques de almacenamiento, se bombea hacia el tratamiento y de allí se pasa al tanque de reserva de donde se bombea por medio de un equipo de presión hasta los puntos de consumo de riego y sanitarios y orinales de baños públicos.

Las aguas lluvias se recogen en cubiertas y terrazas hasta las bajantes y colectores en primer piso por donde se llevan hasta los tanques de recolección de aguas lluvias y de allí por medio de un rebose en cada tanque hacia el exterior de la edificación y empate a la red pública de alcantarillado pluvial.

Los aparatos sanitarios instalados cumplen los siguientes consumos máximos:

  • Sanitario fluxómetro 1.28 gpd
  • Orinal 0.125 gpd
  • Lavaplatos 1.5 gpm
  • Lavamanos con autocontrol (push o sensor) 0.5 gpm

 

Teniendo en cuenta el uso de aparatos ahorradores y de agua no potable en sanitarios y orinales públicos, el Centro Comercial Plaza Central reduce el consumo de agua potable en un 40% respecto a aparatos sanitarios y suministro convencionales.

Adicionalmente, debido a la recolección de aguas lluvias de la cubierta, Plaza Central que reduce la escorrentía en más de un 40% comparado con los volúmenes de escorrentía del lote previo al desarrollo. Los arrendatarios y la comunidad local se benefician del plan de manejo de aguas lluvias debido a una menor escorrentía y menos contaminación de las canales locales.

Iluminación

La propuesta general del diseño de iluminación del Centro Comercial Plaza Central contempla luminarias aceptadas dentro de la normativa RETILAP, distribuidas a nivel local a través de firmas representantes o fabricantes, de reconocida trayectoria y seriedad técnica. Los factores tenidos en cuenta al momento de seleccionarlas fueron: alta eficiencia energética, funcionalidad, estética, y costos de inversión inicial, de instalación y de mantenimiento.

Las luminarias escogidas se adecúan a cada uno de los espacios según sus determinantes de uso arquitectónicas y constructivas, tratando de unificar y utilizar el menor número de referencias para facilidad de mantenimiento y reposiciones posteriores. Los niveles y el número de luminarias fueron establecidos mediante un software profesional certificado de iluminación (RELUX). Se tuvieron en cuenta para las simulaciones los factores de áreas, uso, reflectancias, deslumbramiento, factores de mantenimiento, homogeneidad; aquellos parámetros establecidos por RETILAP, al mismo tiempo que se usaron fotometrías de fábrica, para los resultados de los niveles de iluminación en los planos de trabajo previamente establecidos.

Dentro de los criterios de selección de las luminarias se tuvo en cuenta su vida útil, optando por iluminación fluorescente o LED de larga duración. La expectativa de vida de las luminarias aumentará gracias al sistema de control que permite dimerizar las bombillas. Otra de las grandes ventajas de este criterio usado es que, al tener una vida útil mas larga, las luminarias se desechan con menor frecuencia reduciendo el impacto en el medio ambiente. Con respecto a los tubos fluorescentes, se escogieron aquellos con la menor cantidad posible de contenido de mercurio, mitigando esta fuente de contaminación para los usuarios del edificio.

Iluminación interior

La iluminación interior del centro comercial es en su mayoría LED de alta eficiencia y en las áreas de servicios son tubos fluorescentes T5, este sistema de iluminación de zonas comunes cuenta con controles de iluminación que adicional a los ahorros asociados a reducciones de densidades de potencia, posibilita ahorros en la operación por controles automáticos.

El centro comercial cuenta con un sistema LUTRON que integra todo el control del sistema de iluminación en un servidor desde el cual se puede controlar todo el sistema de iluminación de forma remota. Las estrategias programadas para el centro comercial son: control por horario, por ocupación, atenuación por luz día y por horarios.

Iluminación exterior

La iluminación exterior del proyecto es LED y respetando las densidades de potencia mandatorias del ASHRAE 90.1 de 2007 sección 9.4. Toda la iluminación exterior tiene control de apagado automático.

Ventilación natural

El sistema de ventilación natural empleado en el Centro Comercial Plaza Central se basa en dos mecanismos, la ventilación cruzada que aprovecha las presiones del viento positivas y negativas para ventilar espacios interiores  por medio de conexión de fachadas generando aperturas en cada una de ellas y la ventilación por diferenciales térmicos, que aprovecha las diferencias de temperatura tanto al interior como al exterior y la diferencia de presiones por diferencia de alturas para ventilar por el ascenso de aire caliente a través de conductos, chimeneas, patios, vacíos o similares.

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Figura 1. Zonas ventiladas naturalmente (Azul claro) con las estrategias de ventilación indicadas por el arquitecto bioclimático.

Las zonas  de gerencia de parqueos, administración, cafetería de empleados de mall y cafetería de empleados de locales comerciales, se ventilan de manera natural mediante la estrategia de ventilación cruzada aprovechando la ubicación y las características físicas del edificio. El sistema de baja presión situado entre el cielorraso y la placa, actúa como el extractor de aire caliente que se produce dentro del edificio. El aire fresco entra a través de las aperturas situadas estratégicamente sobre las fachadas y sale a través del plenum.

 

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Figura 2. Detalle de la ventilación para la Gerencia de Parqueos. Las líneas punteadas verdes y rojas indican descarga o transferencia por plenums.

Para lograr ventilar naturalmente los locales comerciales, con excepción de los locales ancla, (dado que estos locales tendrán climatización mecánica), se implementaron una serie de estrategias arquitectónicas, que permitan mover el caudal de renovación de aire necesario para mantener el espacio dentro del rango de confort, establecido entre18°C y 26°C. Estas estrategias permiten que el aire entre desde la circulación  por el acceso del local, pase por la rejilla superior y salga por la dilatación exterior y que el aire entra por la parte posterior desde el exterior  y sale por el acceso del local.

Ventilación mecánica

Para los sótanos, el sistema de Ventilación Mecánico que atiende el sótano 2 está conformado por Unidades de suministro y Unidades de extracción con variadores de velocidad, sensores de CO, con tomas y descargas de aire al exterior y conductos en lámina galvanizada para la distribución.

En el sótano 1 se implementó un sistema de Unidades impulsadoras de aire, Sensores de CO y aperturas para toma de aire y descarga de aire. En ambos casos cuentan con un sistema de control dedicado para tal fin.

Los Locales de Comida y restaurantes tienen un ducto para que los arrendatarios instalen campanas de extracción dentro de los espacios, y un área para la ubicación de equipos de extracción mecánica en cubierta, permitiendo así la extracción de olores y grasas.

Para las anclas, el Centro Comercial tiene áreas técnicas para sus equipos. Los demás locales cuentan con una abertura que permite tomar aire directamente de las dilataciones estructurales, los arrendatarios deben instalar ventiladores de suministro o unidades tipo paquete que tomen aire de dicha abertura.

Los Baños Públicos ubicados en las circulaciones entre pisos 1 y 4 tienen un sistema de extracción de olores dedicado, que opera de acuerdo al esquema de operación del proyecto.

Los baños de la oficina de administración cuentan con una red de ductos que los conecta con un ventilador de extracción tipo hongo ubicado en una de las cubiertas técnicas del proyecto. La cocina de empelados cuenta también con un ventilador de extracción dedicado que se ubica en el cuarto piso.

Los baños que se encuentran en la zona de carga y descarga, sótano 1, administración de parqueaderos y cuarto de seguridad y control cuentan con ventiladores de extracción individuales que descargan a la fachada del edificio.

El cuarto de reciclaje ubicado en piso 1 cuenta con un sistema de suministro y extracción dedicado, este sistema está compuesto por dos ventiladores, el primero suministra aire exterior al espacio mediante un ducto que toma aire de la fachada y lo descarga en el centro del espacio. El segundo ventilador extrae el aire desde la sección de clasificación de residuos y lo descarga en fachada, a más de 5m de distancia de la rejilla de suministro del ventilador de suministro.

El cuarto de seguridad y control cuenta también con un ventilador de suministro que entrega aire proveniente del exterior al espacio.

Aire Acondicionado

El proyecto cuenta con dos redes independientes de agua de condensación, cada una con una Torre de Enfriamiento y una bomba de recirculación. Los locales menores pueden conectar unidades tipo paquete a estas redes a través de puntos de suministro y retorno que se encuentran en cada local. Cada locatario es responsable de instalar un medidor de BTUs compatible con el protocolo de comunicación del BMS, para cuantificar y facturar el uso de la torre de enfriamiento.

El cuarto de seguridad y control cuenta con dos unidades mini-split, la primera remueve el calor de los racks de comunicaciones y almacenamiento de información del sistema de seguridad y el segundo remueve el calor generado por las personas, pantallas y equipos adicionales al interior del espacio.

Ningún equipo instalado por el propietario o por los arrendatarios contiene o puede contener CFCs.

Monitoreo y control del edificio

El sistema de seguridad consiste en un sistema de seguridad electrónica compuesto por los sistemas de: Detección de incendio, control de acceso, circuito cerrado de televisión y automatización. El sistema esta supervisado y administrado desde un cuarto de control ubicado en el nivel 3 contiguo al área administrativa. Allí se encuentran los equipos de los sistemas mencionados anteriormente los cuales están integrados mediante un software integrador o software de administración de edificio (BMS), Andover de Schneider Electrics, este espacio está adecuado físicamente para alojar al personal de seguridad el cual esta compuesto por operadores los cuales realizarán el reconocimiento y coordinación de alarmas del proyecto.

El proyecto consta de los siguientes sistemas los cuales se integran a una plataforma software tipo BMS:

  • Detección de incendio y anunciación de alarmas
  • Detección de intrusión
  • Control de acceso
  • Circuito cerrado de televisión (La integración puede ser directa o a través de un aplicativo VMS)
  • Monitoreo de servicios básicos

El software tiene la posibilidad de integrarse con los servicios de

  • Control de iluminación
  • Control de ventilación
  • Administración de parqueadero (Se plantea compartir las cámaras las cuales estarán a cargo del BMS pero podrán ser monitoreadas por el software de administración de parqueadero)

Los equipos que se van a controlar y/o supervisar son:

  • Subestación Eléctrica
  • Plantas eléctricas
  • UPS
  • Bombas Suministro
  • Bombas Pozos Eyectores
  • Bombas de incendio
  • Niveles de Tanques y Pozos
  • Ventiladores y extractores.
  • Red de agua caliente.
  • Aire acondicionado.
  • Medidores de consumo eléctrico.
  • Ascensores

 Ahorro energético

El proyecto cuenta con medidas de ahorro energético en los sistemas de iluminación, ventilación y aire acondicionado.

La iluminación tiene una reducción en densidades de potencia respecto a la línea base de ASHRAE 90.1 de 2007, superior al 40 % teniendo en cuenta que todo el centro comercial cuenta con tecnologías de alta eficiencia como lo es la tecnología LED. Adicionalmente cuenta con estrategias de control automático que posibilitan mayores ahorros por este sistema. El centro comercial tiene estrategias de control por luz día, horario, ocupación y atenuación, el sistema es un sistema LUTRON monitoreado desde un servidor central ubicado en el cuarto de control.

El uso de estrategias de ventilación natural en las zonas comunes y circulaciones el proyecto,  sumadas a ventiladores cuyos motores cuentan con el sello NEMA Premium y en conjunto con sistemas de extracción eficientes en sótanos (gobernados por sensores de CO) permitió una reducción importante en el consumo energético del proyecto. No obstante, el uso de unidades tipo paquete redujo la eficiencia del sistema de acondicionamiento, cuando se compara con la línea base del ASHRAE 90.1-2007.

Proceso constructivo sostenible

El sitio del proyecto era previamente una zona industrial. En el proceso de cimentación se encontraron cilindros enterrados con restos de pesticidas con fugas y se generaba un olor fuerte en la zona. Como medida preventiva en febrero 2014 la Secretaria Distrital de Ambiente solicita la suspensión de actividades hasta contar con la seguridad por medio de una remediación del sitio para poder continuar, donde se debería demostrar que las concentraciones de los compuestos identificados fueran avaladas por la Secretaria Distrital de Salud. Para lograr esta reducción, se contrató una firma especializada en remediación en la cual primero se delimitó la zona identificada como contaminada y que era el área de intervención. En esta área se hace excavación, remoción y tratamiento por incineración de suelos afectados según indica la normatividad colombiana sobre el tratamiento de residuos peligrosos. Para evitar malos olores, en el área intervenida se construye un hangar tipo invernadero cerrado y se usa un equipo extractor de gases, con tratamiento de los mismos antes de su emisión al ambiente, y uso de filtros de carbón activado. Se extrae el suelo con retroexcavadora según especialista en geotecnia. La carga del suelo se realizó en el interior del invernadero para evitar las emisiones, con una empresa especializada en transporte de este tipo de material. Adicionalmente se hace un programa de vigilancia de aguas subterráneas para evitar que se produzca contaminación a nivel acuífero. Las aguas que entren en contacto con este suelo serán bombeadas a isotanques para tratamiento posterior. Se toman muestras de las paredes y fondo de excavación para medición de concentraciones de contaminantes. Finalmente se logran alcanzar los niveles de contaminantes máximos permitidos por la Secretaria Distrital de Salud, con lo cual la Secretaria Distrital de Ambiente levanta la medida de suspensión, pues el lugar del proyecto ya no presenta la contaminación.

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Foto 2. Hangar de remediación

En cuanto al proceso constructivo, se tomaron medidas para controlar la erosión y evitar la sedimentación en las fuentes de agua y en las vías de acceso y evitar la dispersión del polvo. Entre estas medidas se destaca la humectación de las vías, limpieza de la vía, sedimentadores y cubrir el material suelto entre otros.

Adicionalmente, a nivel de manejo de residuos sólidos, durante la construcción se enviaron a reciclaje residuos como plástico, cartón, papel, chatarra, escombros y madera, alcanzando un 94% de desvió del relleno sanitario o botadero. Los residuos fueron destinados principalmente para su reutilización en otras actividades de construcción, los escombros fueron usados estabilización topográfica y para los demás residuos de construcción reutilizables se hizo un esfuerzo constante para integrados nuevamente a la cadena de producción.

A nivel de materiales, se usaron materiales con contenido reciclado como el acero, cemento, topellantas alcanzando más del 25% de los materiales del proyecto en costos sean materiales reciclados. Esto permite disminuir la demanda de materiales vírgenes y el reciclaje de materiales y residuos. De igual forma, se usaron materiales extraídos, procesados y manufacturados dentro de un radio de 800 km del proyecto, tales como como el acero, ladrillo y el concreto, que equivalen a mas del 35% del costo de los materiales de la obra. Esto con el fin de incentivar la economía local y disminuir la contaminación por largos recorridos en el transporte.

FIN DEL DOCUMENTO.

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